焦点速递！合景债务重组，99%的人没读懂背后的逻辑

没错，“华南五虎”之一的合景泰富，最近站到了聚光灯下。

债务重组的消息出来后，市场出现了不少质疑声音。

(相关资料图)

能理解许多人“闻重组色变”，但房地产走到这个时期，其实没必要再妖魔化“债务重组”。

如今很多优秀企业，都主动开始债务重组，比如被称为“地产好学生”的旭辉。

债务重组，实际是以时间换发展空间的做法，反而有利于保交楼，最大受益人，其实是千万业主。

合景泰富 说财猫摄

面对如今的大环境，开发商有两种选择：

要么继续还钱，但资金压力较大；要么债务重组，把钱花在刀刃上。

第二种选择，目的是为了项目建设交付，加速回款，使得房企逐渐重回开发、销售、交付的良性循环中。

实际上，两种选择，都无关对错。

漫画 说财猫绘

其实，合景公布债务重组第二天，我就去了合景广州的一个红盘——合景朗云看了看。

不像网传的这么夸张，合景泰富旗下的项目都在有条不紊地建设中。

现场来看，这个项目施工正常推进，并无异样。

打听到的消息是，该楼盘前阵子就已经开启交付，也是实打实的现房销售。

合景朗云 说财猫摄

面对当下的质疑声，有必要和大家好好聊下这家开发商。

数据不会说谎，但数据背后，关于合景，还有什么更加值得关注的？

那就先从最基本的，房子交付说起。

房子如期交付

即买即住

深耕房地产28年，合景很懂购房者的需求。

以广州大本营项目——合景朗云的交付现场为例，具体来看这家房企打造项目的实力。

映入眼帘的，是妥妥的准现楼，即买即入住。

这年头，还有什么比买准现房更让人安心的？

看完部分已交付的楼栋，内心OST：不愧是经验老道的开发商。

从小区布局到屋内设计，合景朗云的完成度较高，颜值在线，看得出来很用心。

合景朗云交付实景图

比如外立面，看上去品质感很强，墅区绿化完善，要的就是居住归属感。

而且因为社区采用“高低配”，楼栋之间相互无遮挡，视野开阔。

项目效果图

小区还附带“氧吧”，新加坡国际园林风格的小区景观设计，更是加分项。

此外，合景朗云项目旁还配备了约12000㎡的超大运动公园，楼下即公园，出门即球场，入住即省健身卡费用。

左拥白云湖，右靠白云山，合景朗云的业主，直接收获大自然的馈赠。

项目园林、配套设施和生态环境（左右滑动）

看完小区的交付情况，悬着的心也放下了，那么合景朗云已经交付的房子，过不过关？

从设计到交标，对合景朗云诚意交付的实况，可以说是很放心。

比交付实拍图更震撼的，是亲自到合景朗云的现场一睹真面目。

毕竟是现房项目，收房无忧，还减少情绪价值的消耗（懂得都懂）。

行业交付水平来看，有合景的一席之地，旗下臻林项目还曾获得“全国十大交付力奢居作品”的奖项（信息来源：克而瑞）。

再用一组数据，客观看下合景的交付业绩：

截至2022年末，合景泰富已完成交付总建筑面积约80.62万平。其中广州公司交付面积6.9万平，合计交付10613套，想必今年的交付力度会更大。

项目考察了，房子替你们看完了，接着来了解房企的基本面。

得出的结论是——对这家公司，倒不用太操心。

基本面过硬

2000亿资产护城河

起家于广州的合景泰富，是较早在港交所上市的老牌房企。

2007年登陆资本市场，随后进行全国化布局，合景的足迹遍布内地和香港的44个城市。

成立至今28年了，合景泰富多年累积下来的，除了宝贵的豪宅开发经验，最重要的是，资产过硬。

广州知名豪宅合景臻瀛名铸 说财猫摄

截至2022年末，合景泰富的净资产超过400亿，在民企开发商排名中相对靠前。

而在合景泰富资产组合里，住宅之外，还有能产生现金流的商业地产。

据最新财报显示，合景泰富在一二线城市的核心地段和新经济区持有45个已经开业的优质投资性项目。（注意哦，是已开业的！）

IMP环球都会广场

包括11座优质商场、10座大型写字楼、24个酒店资产。

去年一年的权益租金收入，就有接近19亿元。

这些都是妥妥的现金流资产，也是财务安全垫了。

合景魔方

资产是房企当下的财富，而房企的未来，取决于在手的土地储备和现金。

这一点，合景还是有优势的。

合景的土储和项目多分布于一二线城市，其中在大湾区和长三角的土储占比更是达到65%，可售资源占比高达82%。

关键是，合景泰富土地储备的权益比高达73%！

合景泰富2022年报

土储权益比是什么？

就是一块地，是和别的房企一起合作开发，还是自己单干，这个比例基本上反映了房企销售权益比重，和营收利润正相关。

73%。什么概念？

龙湖去年的土储权益比是68.6%，万科是63.44%。

高权益比有利于提升合景泰富的净利润，达到提质增效的目的。

那么现金呢？截至2022年末，合景在手还有过百亿。

手握2000亿的总资产，还是相对靠谱的。

合景销售没有掉队

房地产，其实已经救了不止一点了。

不信你看，今年的楼市，逐步回暖，房企销售额跌幅有所减缓甚至回正，甚至有反弹的态势。

客观来看，合景泰富前4月销售额达到150亿，跌幅收窄为14%。

就大湾区的情况看，合景泰富的流量销售金额挤进了前四，是top5里面唯一的民企开发商。

能销售，就有持续造血的能力。

那么，什么样的房子最畅销？

答案是合景·臻颐府和臻溋·名铸，这两个盘一直称霸广州豪宅销售榜。

说财猫很少推荐房子，但合景的房子，我是高看一眼的。

1）如今的市场，好房子和差房子的分化，越来越大。

有10万买8套房的鹤壁，也有一平卖30万的广州金融城，越好的房子越值得买。

合景泰富作为“高端市场”的代表，项目大多位于一二线城市的核心地段，区位较好。

合景的项目地段都不错 说财猫摄

比如前面提到的顶豪项目代表合景臻溋·名铸、合景·臻颐府。

当然，这俩项目都是几千万起步，不是一般买家能触摸到。

所以今天比较推荐的，是带天地墅的品质社区——合景朗云，是在广州少有的三地铁交汇项目，坐拥湖山（白云湖、白云山）景观的低密墅区。

你看我从现场拿到的区位图，合景朗云就在广州大热的设计之都旁边，距离白云新城只有3.5公里。

项目门口约100米是22/24号线交汇的夏茅站（在建中），还有16万方商业shopping mall（在建中），吃喝玩乐一应俱全，著名的广外外校和白云省实，距离也很近。（具体以教育局当年发布的招生计划为准）

合景朗云项目区位

2）户型很顶，改善买家的福音。

售楼部说，合景朗云定位是纯改善盘，目前有面积约110平复式、约120平绝版大平层，和约141平别墅三个户型。

户型很有特色——110平复式产品，得房率超高，买一赠一。

这个在二胎时代应该是相当受欢迎了，四房一步到位，而且可以分层而居，缓解婆媳关系。

左右滑动，有惊喜！

还有120平的大平层 户型，南北对流双阳台，景观视野都很不错；

左右滑动，有惊喜！

而141平的别院产品，就更不用多说了，别墅拓展空间超高，有天有地有花园，两个字：稀罕。

实地看过后，没办法不心动。

左右滑动，有惊喜！

3）你肯定要问，合景朗云卖多少个w？

现在是合景朗云性价较高的时候，特价单位的价格区间在3.7-3.8万。

和过去比比价，巅峰时期一度卖到了约4.5万均价，现在是妥妥的性价比之王，改善买家可以多关注，心水好房值得一看。

要知道，附近的建发央玺项目去到了4.2-4.5万。

两厢对比，合景朗云是一个值得“执笋”的时机。

地产的笋不多，再不捡可能就没了。前天才公布完70城房价数据，广州还是有“捡漏”空间的。

合景的房子讲完了，公司基本面也大致清楚。

在如今房地产的发展环境下，更应该关注的，是一家公司的基本面以及后续能否稳健经营。

从产品交付聊到合景的状况，再细致到目前的产品销售，这家房企的定心丸，基本是有了。

关于近期的债务重组，最后还是有几句话想说。

来到2023年，“新时代”下对债务重组，也有了新看法。

去年一整年，合景泰富坚持偿债，没有出现过一例违约。

根据年报数据，合景泰富2022年光是用于偿还优先票据、境内公司债、银行贷款和租赁负债，加上股息和利息，就已经支出了324.94亿元。

此举，大获投资者好评的，合景努力在稳健经营和偿还债务方面取得平衡。

合景泰富2022年报

很多人会好奇，为何合景泰富，会在这个时间节点宣布债务重组。

大致有两点考虑：

一，为了合理安排资金使用和分配，更好地保交付保品质，将业主放在第一位，交楼才能回款，回款才有足够的现金偿债；

二，债务不会凭空消失，秉持不逃废债的原则，保障各方利益最大化的原则，公平对待债权人。

甚至在公布债务重组的前2天，合景泰富还成功出售上海的几个项目，化解短期资金困境。

其实现在，业主和房企本身出发点都是一致的，希望稳健经营，完成项目的品质交付。

掏心窝的话，都说了，没说到的，可以在评论区交流。

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